Gần đây, chính quyền nhiều địa phương tại TP.HCM liên tục cảnh báo tình trạng lừa đảo mua bán nhà đất bằng giấy tay bằng cách lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn.
Vậy nâng cao chất lượng văn phòng thừa phát lại tại tp hồ chí minh được quy định như thế nào. Bài viết về văn phòng thừa phát lại tại tp hồ chí minh của Công ty Luật Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Thực tiễn hoạt động thừa phát lại văn phòng thừa phát lại tại tp hồ chí minh
Nhiều rủi ro tiềm ẩn với người mua
UBND quận 12, TP.HCM vừa ra thông báo về tình trạng nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn quận.
Hành vi này để hợp thức hóa việc mua bán những căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà).
Đáng chú ý là việc mua bán này được thực hiện nhiều lần, qua nhiều người trong khi nhà đất chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý.
Theo đó, để tăng niềm tin cho người mua, giới cò, đầu nậu sẽ đến các văn phòng thừa phát lại nhờ lập vi bằng nhà đất.
Ngay cả những căn nhà chung một sổ đỏ cũng được nhóm này rao bán thông qua hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng.
Không ít người đã sập bẫy chiêu thức này của các cò đất, đầu nậu, có khi bị kéo vào các vụ tranh chấp nhà đất, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép…
“Qua thực trạng mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng, UBND quận 12 thông tin đến nhân dân trên địa bàn quận không thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng để tránh bị các đối tượng xấu lợi dụng để tạo lòng tin, lừa đảo mua bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.
Bởi vi bằng không phải là văn bản công chứng, chứng thực theo quy định; vi bằng không chứng nhận, xác nhận tính hợp pháp của các hợp đồng, các giao dịch về nhà đất.
Ngoài ra, việc lập vi bằng mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức ghi nhận việc giao nhận nền đất; lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền là để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật. UBND quận 12 xin thông báo đến nhân dân được biết, nâng cao cảnh giác với các thủ đoạn lừa đảo mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng trên địa bàn quận”, một lãnh đạo UBND quận 12 cho biết.
Văn phòng thừa phát lại tại tp hồ chí minh không được phép lập vi bằng
Luật sư Trần Đức Phương, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho biết: “Theo quy định của luật Nhà ở, luật Đất đai việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ví dụ phòng công chứng…); sau đó đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua tại Văn phòng Đăng ký đất đai quận, huyện.
Trong khi đó, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Vi bằng chỉ có giá trị khi đã thực hiện thủ tục đăng ký tại Sở Tư pháp theo quy định.
Theo Điều 25 Nghị định số 135 của Chính phủ thì thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn nơi đặt văn phòng thừa phát lại.
Một số trường hợp cụ thể có thể lập vi bằng như: xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà; xác nhận tình trạng nhà khi mua nhà; xác nhận tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm; xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật…
Như vậy, căn cứ vào Nghị định số 135 thì Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do văn phòng thừa phát lại lập.
Vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, không là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.”
Về tình trạng nhiều người vẫn nhầm tưởng tính pháp lý của giao dịch mua bán thông qua vi bằng, Sở Tư pháp TP.HCM cho biết từng cấm tất cả các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn cố tình lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận nền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.
Các văn phòng thừa phát lại cũng bị cấm lập vi bằng xác nhận sự kiện, hành vi liên quan đến đất đai, tài sản không có giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật nhằm chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu cho người khác.
Đối với các trường hợp lập vi bằng hợp lệ, văn phòng thừa phát lại cũng phải giải thích rõ, đầy đủ cho người dân về giá trị pháp lý của vi bằng do thừa phát lại lập để người yêu cầu lập vi bằng hiểu rõ, tránh ngộ nhận rằng vi bằng có giá trị tương đương với hợp đồng công chứng.
Sở Tư pháp cho biết thêm, việc một số văn phòng thừa phát lại vẫn lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận nền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để bao che mục đích xấu của đầu nậu, cò đất là vi phạm quy định của pháp luật.
Quy định này đưa ra nhằm tránh tình trạng các đối tượng xấu lợi dụng để tạo lòng tin, lừa đảo người dân mua bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.
Nâng cao hiệu quả hoạt động thừa phát lại văn phòng thừa phát lại tại tp hồ chí minh
Cần hoàn thiện các quy định pháp luật
Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, ông Phạm Quang Giang, Trưởng Văn phòng Thừa phát lại quận 5 cho biết, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền về thừa phát lại để mọi người được biết, bên cạnh cơ quan thi hành án dân sự, người dân có quyền yêu cầu văn phòng thừa phát lại xác minh điều kiện thi hành án.
Cùng với đó là hoàn thiện cơ chế phối hợp giữa các văn phòng thừa phát lại và các cơ quan thi hành án dân sự, sử dụng kết quả xác minh điều kiện thi hành án do thừa phát lại cung cấp nhằm thực hiện nhiệm vụ chung của ngành Thi hành án.
Cũng theo ông Phạm Quang Giang, thời gian tới cần hoàn thiện các quy định của pháp luật về thừa phát lại. Trước mắt nên sửa đổi, bổ sung Nghị định số 135/2013/NĐ-CP ngày 18-10-2013 và Nghị định số 61/2009/NĐ-CP ngày 24-7-2009 của Chính phủ. Trong đó, cần nghiên cứu xem xét, điều chỉnh một số vấn đề liên quan đến địa vị pháp lý và thẩm quyền của thừa phát lại; sửa đổi, bổ sung các quy định về văn phòng thừa phát lại, quy định liên quan đến hoạt động tống đạt, lập vi bằng, xác định điều kiện thi hành án, tổ chức thi hành án… Về lâu dài, cần ban hành Luật Thừa phát lại đồng bộ với các luật khác.
Ông Phạm Huy Hoàng, Phó Cục trưởng Cục Thi hành án dân sự TP Hồ Chí Minh cho hay, việc thực hiện chế định thừa phát lại đòi hỏi sự thống nhất của tất cả các ngành, do vậy cần ban hành các văn bản chỉ đạo về tổ chức thực hiện chế định thừa phát lại.
Trong đó, xác định rõ trách nhiệm của các cấp, ngành trong việc tổ chức triển khai thực hiện chế định thừa phát lại tại địa phương; đẩy mạnh theo chiều sâu trong công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về mục đích, ý nghĩa, vai trò của việc thực hiện chế định này để các cơ quan, doanh nghiệp và nhân dân hiểu, tin tưởng vào hoạt động của các văn phòng thừa phát lại.
Ngoài ra, nên bỏ quy định về địa hạt hoạt động thừa phát lại, vì quy định này làm cho hoạt động thừa phát lại bị giới hạn, co cụm…
Để nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động thừa phát lại, bà Phan Thị Bình Thuận, Phó Giám đốc Sở Tư pháp cho biết, các cơ quan, tổ chức trên địa bàn thành phố sẽ đề xuất Chính phủ sớm ban hành Nghị định mới về thừa phát lại và quy định xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực này.
Bên cạnh đó, các địa phương cần tăng cường công tác phối hợp và hỗ trợ hoạt động thừa phát lại, đặc biệt là việc hỗ trợ hoạt động tống đạt; đồng thời kịp thời thông tin cho Sở Tư pháp biết những vấn đề phát sinh liên quan đến hoạt động này tại địa phương.
Hiệu quả bước đầu
Có mặt tại Văn phòng Thừa phát lại quận 5 (TP Hồ Chí Minh), chị L.T.M.H (quận 5) cho biết, hàng xóm vừa khởi công làm nhà nên chị đã mời cán bộ văn phòng thừa phát lại xuống ghi nhận hiện trạng căn nhà của mình, để khi có tình huống xảy ra có cơ sở xử lý.
Tương tự, anh Phạm Đăng Lý (quận Tân Bình) cho hay: “Có những việc trước đây khi gia đình tôi cần người làm chứng không biết kêu ai, gọi công an hoặc đại diện UBND phường cũng khó vì chưa thiệt hại gì nên không có người đến. Nay có dịch vụ thừa phát lại, giống như công an “tư”, sẽ tốt hơn nhiều”.
Theo báo cáo của Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh, hiện nay, toàn thành phố có 11 văn phòng thừa phát lại đang hoạt động với tổng số 106 thừa phát lại hành nghề, 111 thư ký nghiệp vụ thừa phát lại và 80 nhân viên khác.
Đặc biệt, các văn phòng thừa phát lại đã thụ lý 24 vụ việc thi hành án theo yêu cầu của đương sự với số tiền trên 46 tỷ đồng.
Mặc dù thời gian qua các văn phòng thừa phát lại đã nỗ lực xây dựng hình ảnh tốt trong lòng người dân thành phố, nhưng vẫn còn một số văn phòng cố tình lập vi bằng mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận nền, giao nhận tiền để che giấu mục đích xấu, không phù hợp với quy định của pháp luật. Hành vi này khiến nhiều người dân “tan cửa, nát nhà” vì mua nhà đất theo dạng lập vi bằng.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về nâng cao chất lượng văn phòng thừa phát lại tại tp hồ chí minh.
Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về văn phòng thừa phát lại tại tp hồ chí minh và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
