Tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ

tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ

Tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng phổ biến và phức tạp. Song không phải cá nhân nào là một bên trong tranh chấp đất đai điều hiểu rõ quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ cung cấp đến bạn đọc nội dung tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Quyền sử dụng đất là gì

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuần là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý mà còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất.

Đát đai có mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông là lâm nghiệp, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

ở Việt Nam, chế độ xác lập quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử của dân tộc.

Trước khi Hiến Pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, chỉ có khái niệm về “quyền sở hữu”

Ngày 18/12/1980, Hiếp pháp năm 1980 được thông qua, một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta đã được xác lập, đó là chế độ sở hữu toàn dân.

Trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 1987 được ban hành và quyền sử dụng đất là thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1987.

Sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng.

Quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất.

Thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” tiếp tục được sử dụng trong Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013.

Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất. Điều 189 Bộ Luật Dân sự 2015 định nghĩa “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.

Tìm hiểu về bản chất pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.

Tuy nhiên theo quan điểm của đa số các nhà lập pháp, quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.

Tranh chấp quyền sử dụng đất là gì

Căn cứ khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới do hành vi lấn, chiếm,…

Những tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp đất đai.

Bản chất của tranh chấp quyền sử dụng đất là việc chưa xác định được ai là người chính thức được sử dụng quyền sử dụng đất đó tại một thời điểm nhất định và khi giải quyết được tranh chấp quyền sử dụng đất này sẽ giải quyết được câu trả lời này.

Như vậy, tranh chấp quyền sử dụng đất là một trong các loại tranh chấp thuộc phạm vi của tranh chấp đất đai và nó thể hiện sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

Các loại của tranh chấp quyền sử dụng đất hay gặp phải

  • Tranh chấp xác định người có quyền sử dụng đất

Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. 

Về bản chất khi giải quyết tranh chấp này tòa án phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai.

Theo điển a, khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi và bổ sung năm 2011, có hiệu lực kể từ ngày 1/01/2012 thì dạng tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Các tranh chấp phổ biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng.

  • Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…).

Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…

Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.

Riêng đối với vụ án ly hôn khi các bên đương sự có tranh chấp quyền sử dụng đất trong việc xác định tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng, quan điểm của chúng tôi cho rằng đây không phải thuộc loại quan hệ tranh chấp đất đai. 

Trong quan hệ ly hôn, Tòa án giải quyết quan hệ trọng tâm là quan hệ mang tính nhân thân, đây là nhóm quan hệ chủ đạo và có ý nghĩa quyết định tính chất và nội dung của quan hệ tài sản. Cơ sở pháp lý để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể xuất phát chính từ các quan hệ nhân thân trước.

tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ
tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ
  • Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Thông thường đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. 

Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất và Tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về thừa kế tài sản nói chung.

  • Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm: tranh chấp tài sản về nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở; các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác….gắn liền với quyền sử dụng đất đó

Tranh chấp trong trường hợp này có thể là tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về các hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất.

Tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ

Căn cứ điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền giải quyết đất đai thì trong trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ thì thẩm quyền giải quyết chính là Tòa án nhân dân cấp Quận, huyện nơi có đất. Cụ thể điều này quy định:

“Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.

Hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất

Tại khoản 2 điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP cũng quy định rõ:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015”

“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Như vậy, khi xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ thì hòa giải là bước bắt buộc trước khi gửi đơn khởi kiện lên tòa án có thẩm quyền.

Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

  • Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
  • Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo đó, hòa giải tranh chấp đất đai gồm 02 loại:

  • Loại 1: Hòa giải tự nguyện (được Nhà nước khuyến khích).

Khi xảy ra tranh chấp đất đai các bên có thể tự hòa giải để giải quyết tranh chấp hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở (thông qua hòa giải viên theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở).

  • Loại 2: Hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Bắt buộc thể hiện ở chỗ nếu tranh chấp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) mà không được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì Tòa án sẽ trả đơn khởi kiện khi các bên nộp hồ sơ khởi kiện hoặc UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh từ chối tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai dù thuộc thẩm quyền của những cơ quan này.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm. 

Recommended For You

About the Author:

Hotline: 0347 362 775
Tư Vấn Online
Gọi: 0347 362 775