Thuế tncn cho thuê nhà

thuế tncn cho thuê nhà

Thuế cho thuê nhà là mỗi năm là bao nhiêu? Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà như thế nào? Theo quy định, người cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Vậy thuế tncn cho thuê nhà được quy định như thế nào. Bài viết về thuế tncn cho thuê nhà của Công ty Luật Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.

Căn cứ pháp lý thuế tncn cho thuê nhà

Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 06 năm 2021 hướng dẫn thuế GTGT, TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;

Công văn 2626/TCT/DNNCN ngày 19 tháng 07 năm 2021 quy định về thuế GTGT, TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản;

Nghị định 139/201/NĐ/CP quy định về lệ phí môn bài;

Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý thuế.

Tìm hiểu khái niệm thuế TNCN

Hiện nay, Nhà nước vẫn chưa có quyết định cụ thể về thuật ngữ này nhưng người dân có thể hiểu rằng: Thuế TNCN là thuế trực thu tính theo mức thu nhập chính đáng của người nộp thuế. Thuế TNCN được tính sau khi trừ các thu nhập miễn thuế và các khoản giảm trừ gia cảnh.  Mục đích của khoản thuế này là điều tiết thu nhập của người dân, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và góp phần thực hiện công bằng xã hội.

Những đối tượng nào phải đóng thuế TNCN?

Căn cứ vào Điều 2, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định về đối tượng nộp thuế như sau:

“1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

Cá nhân cư trú là người đáp ứng  một trong các điều kiện sau đây:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này.”

(Theo Điều 2, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007)

Theo Điều luật trên, đối tượng nộp thuế TNCN là những cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và những cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế trong lãnh thổ Việt Nam.

Nguyên tắc tính thuế tncn cho thuê nhà

Nếu cá nhân cho thuê nhà mà có doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN và lệ phí môn bài.

Nếu doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai, nộp thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài.

Cách xác định doanh thu 100 triệu đồng/năm để tính thuế cho thuê tài sản

Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế;

Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đông thì cá nhân phải khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tính thuế;

Trường hơp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế thì không phải nộp thuế nếu tổng doanh thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống.

Các trường hợp đã nộp thuế trong năm, đến cuối năm cá nhân tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì có trách nhiệm chứng minh và đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Chú ý:

Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng sổ thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.

Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Cách tính thuế tncn cho thuê nhà mới nhất 2022

Tổng doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm

Theo Điều 1, Thông tư 119/2014/TT-BTC thì với các cá nhân hoặc hộ gia đình có tài sản cho thuê, tổng số tiền cho thuê 1 năm từ 100 triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê TB hàng tháng từ 8,4 triệu đồng thì không cần khai nộp thuế cho thuê nhà gồm thuế GTGT và thuế TNCN.

Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC các cá nhân, nhóm cá nhân hoặc hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống cũng sẽ được miễn lệ phí môn bài.

Như vậy, nếu hoạt động cho thuê nhà có thu nhập từ không quá 100 triệu đồng/năm, cá nhân hoặc hộ gia đình KHÔNG cần nộp cả 3 loại thuế phí: Thuế GTGT, Thuế TNCN và Thuế môn bài.

thuế tncn cho thuê nhà
thuế tncn cho thuê nhà

Tổng doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm

Cách tính thuế tncn cho thuê nhà với thu nhập trên 100 triệu đồng/năm sẽ bao gồm 3 khoản: Thuế môn bài, Thuế GTGT và Thuế TNCN.

Thuế môn bài được tính phụ thuộc theo từng mức thu nhập bình quân cả năm

Doanh thu bình quân năm (triệu đồng/năm) 

Thuế môn bài cả năm (nghìn đồng/năm)

100 – 300

300.000

300 – 500

500.000

> 500

1.000.000

Lưu ý, nếu phát sinh trong thời gian cuối năm (tính từ ngày 01/07) thì nộp 50% mức lệ phí cả năm.

Thuế GTGT và TNCN được tính dựa theo Thông tư 92/2015/TT-BTC. Cụ thể:

Doanh thu để tính thuế GTGT với hoạt động cho thuê tài sản, cụ thể là thuê nhà là doanh thu bao gồm: thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê (nếu thuộc diện phải nộp) và các khoản thu khác (không bao gồm khoản tiền phạt, tiền bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê).

Doanh thu để tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà là doanh thu bao

gồm: thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê (với trường hợp thuộc diện chịu thuế) và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Nếu bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế TNCN và thuế GTGT xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Cách xác định số thuế phải nộp:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Như vậy:

– Nếu Tổng doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm thì cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê nhà phải nộp tổng mức thuế = (Doanh thu x 10%) + Phí môn bài

Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà

Để tiến hành nộp thuế cho thuê nhà, cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ như sau:

Bản photo công chứng Chứng minh thư chủ nhà

Bản chụp Hợp đồng thuê tài sản và phụ lục hợp đồng

Tờ khai lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP

Tờ khai thuế cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS

Phụ lục theo mẫu 01-1/BK-TTS (với trường hợp khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng

Kỳ kê khai thuế cho thuê nhà

Trường hợp cá nhân trực tiếp kê khai thuế với Cơ quan thuế

Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán);

Khai thuế theo năm dương lịch.

Trường hợp doanh nghiệp khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà

Tổ chức, cá nhân khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế.

Tổ chức thực hiện khai thuế theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Cách tính thuế GTGT, TNCN phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT * Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN * Tỷ lệ thuế TNCN

Trong đó:

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo thông tư 40/2021/TT-BTC, cụ thể như sau:

STT

Danh mục ngành nghề

Tỷ lệ % tính thuế GTGT

Thuế suất  thuế TNCN

2

Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu

– Cho thuê tài sản gồm:

+ Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú;

+ Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;

+ Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ;

5%

5%

Như vậy,

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Cách tính lệ phí môn bài phải nộp

Loại hình tổ chức và vốn

Tiền thuế phải nộp

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm

1.000.000 đồng/năm

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm

500.000 đồng/năm

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm

300.000 đồng/năm.

Doanh thu để làm căn cứ xác định mức lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Nếu là cá nhân, nhóm cá nhân lần đầu ra hoạt động, sản xuất kinh doanh sẽ được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về thuế tncn cho thuê nhà. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về thuế tncn cho thuê nhà và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.

Recommended For You

About the Author:

Hotline: 0967 741 035
Tư Vấn Online
Gọi: 0967 741 035