Thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà

thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà

Hiện nay, dịch vụ cho thuê nhà đã trở nên hết sức phổ biến và các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà có thu nhập đều phải đóng thuế. Vậy, cho thuê nhà phải đóng những loại thuế nào cho Nhà nước và cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà như thế nào? Tất cả sẽ được giải đáp qua bài viết dưới đây của Luật Rong Ba, hãy cùng chúng tôi theo dõi nhé!

Cho thuê nhà phải nộp những loại thuế nào?

Lệ phí môn bài

Được điều chỉnh tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 22/2020/NĐ-CP, theo đó, các cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh thì phải nộp lệ phí môn bài hằng năm. Lệ phí môn bài thực hiện thu một lần.

Cá nhân khi thực hiện cho thuê nhà mà có doanh thu hằng năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì được miễn lệ phí môn bài. Như vậy, chỉ những cá nhân cho thuê nhà mà có doanh thu trên 100 triệu đồng thì mới phải nộp lệ phí môn bài.

Mức lệ phí môn bài

Theo đó, mức thu lệ phí được căn cứ trên doanh thu hằng năm từ hoạt động cho thuê nhà, cụ thể, tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 22/2020/NĐ-CP, mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê nhà như sau:

Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu/năm thì mức thu lệ phí môn bài là 1.000.000 đồng

Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 300 đến 500 triệu/năm thì mức thu lệ phí môn bài là 500.000 đồng

Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 đến 300 triệu/năm thì mức thu lệ phí môn bài là 300.000 đồng

Doanh thu làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 302/2016/TT-BTC, sửa đổi bổ sung tại Thông tư 65/2020/TT-BTC, doanh thu làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê nhà được xác định cụ thể như sau:

Là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê nhà của năm tính thuế.

Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê nhà tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê nhà tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp cá nhân khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

Nếu doanh thu của cá nhân cho thuê nhà phát sinh trong thời gian cuối năm (tức là phát sinh từ ngày 1/7) thì nộp 50% mức lệ phí cả năm.

Thuế giá trị gia tăng

Đối tượng chịu thuế

Cá nhân thực hiện hoạt động cho thuê nhà là hoạt động cho thuê tài sản phải chịu thuế giá trị gia tăng theo sự điều chỉnh của Luật Thuế giá trị gia tăng 2008. Căn cứ tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng trong năm dương lịch thì thuộc trường hợp chịu thuế giá trị gia tăng.

Thuế suất

Được điều chỉnh cụ thể tại Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, theo đó, mức thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê nhà là 5%.

Theo đó, số thuế giá trị gia tăng mà cá nhân cho thuê nhà phải nộp được tính như sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà
thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà

Thuế thu nhập cá nhân

Đối tượng chịu thuế

Cá nhân thực hiện hoạt động cho thuê nhà là hoạt động cho thuê tài sản khi phát sinh thu nhập thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân, chịu theo sự điều chỉnh của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007. Căn cứ tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng trong năm dương lịch thì thuộc trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân.

Thuế suất

Được điều chỉnh cụ thể tại Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được đính kèm tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, theo đó, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà là 5%.

Theo đó, số thuế thu nhập cá nhân mà cá nhân cho thuê nhà phải nộp được tính như sau:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Khai thuế, khai lệ phí

Khai thuế

Theo điểm b khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà quy mô lớn hoặc chưa đáp ứng được quy mô lớn nhưng chọn nộp thuế theo phương pháp kê khai, thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán. Từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán; hoặc khai thuế theo năm dương lịch.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

Thời hạn nộp thuế được xác định chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

Khai lệ phí môn bài

Cá nhân cho thuê nhà mới thực hiện hoạt động kinh doanh thì thực hiện khai lệ phí môn bài và nộp Tờ khai cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước ngày 30 tháng 01 năm sau năm mới ra hoạt động kinh doanh. Cá nhân cho thuê nhà nộp thuế theo phương pháp khoán không phải khai lệ phí môn bài. Thời hạn nộp lệ phí môn bài chậm nhất là ngày 30 tháng 01 hàng năm.

Có phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà không?

Thuế thu nhập là loại thuế chủ yếu đánh vào thu nhập của cá nhân nhằm thực hiện công bằng xã hội, động viên một phần thu nhập của cá nhân vào ngân sách Nhà nước và có thể được sử dụng để điều tiết vĩ mô nền kinh tế thông qua việc khuyến khích làm việc hay nghỉ ngơi, thông qua việc thu hay không thu thuế đối với các khoản thu nhập từ kinh doanh, đầu tư,…Trong nền kinh tế thị trường, thuế thu nhập cá nhân có vai trò vô cùng quan trọng, nớ thể hiện mức độ phát triển và trình độ văn minh của mỗi quốc gia.

Pháp luật hiện hành đã ban hành các quy định liên quan vấn đề thu, nộp thuê thu nhập cá nhân. Trong đó, các khoản thu nhập chịu thuế, thu nhập miễn thuế,… được liệt kê khá chi tiết trong Luật thuế thu nhập cá nhân và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, trong quá trình các bên thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân thì nhiều người còn gặp khó khăn trong vấn đề xác định các khoản thu nhập chịu thuế.

Tình huống về tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà

Câu hỏi: Kính gửi luật sư Luật Rong Ba,Tôi có 1 căn nhà để cho thuê. Tôi được biết thuế cho thuê tài sản gồm: Thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng (5% nếu thu nhập trên 100 triệu/ năm), thuế thu nhập cá nhân (5% nếu thu nhập trên 100 triệu/ năm). Hiện có người liên hệ với tôi thuê nhà với ý định để cho thuê lại. Xin luật sư tư vấn trường hợp này thì thuế chúng tôi phải trả được tính như thế nào? 

Liệu chúng tôi có phải đóng thuế môn bài 2 lần (Mỗi người trả 1 lần thuế môn bài)?Liệu tôi có bị tính thuế TNCN và thuế GTGT theo người thuê trung gian kia không?Xin cảm ơn quý luật sư đã tư vấn. Kính chúc sức khoẻ quý luật sư.

Trả lời tư vấn: Chào anh/chị! Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty  Luật Rong Ba, Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 15 tháng 06 năm 2015 về việc áp dụng tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản. Cụ thể:

“Điều 4. Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

Nguyên tắc áp dụng

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại điểm này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí. Dịch vụ lưu trú không bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.

b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

c) Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhânđược xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

a) Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

a.1) Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.2) Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.3) Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

– Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

– Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

c) Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp

=

Doanh thu tính thuế GTGT

x

Tỷ lệ thuế GTGT 5%

Số thuế TNCN phải nộp

=

Doanh thu tính thuế TNCN

x

Tỷ lệ thuế TNCN 5%

Trong đó:

– Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều này.

– Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều này.

d) Thời điểm xác định doanh thu tính thuế

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.”

Như vậy, Căn cứ doanh thu tính thuế đối với anh/chị khi cho người A thuê nhà là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền theo hợp đồng thuê giữa anh/chị với người A và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên anh/chị  nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Ngoài ra, thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 15 tháng 06 năm 2015 quy định:

“Điều 8. Khấu trừ thuế, khai thuế, nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

Đối với trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế (cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, …); cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.

a) Nguyên tắc khai thuế

– Cá nhân trực tiếp khai thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nếu có tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.

– Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

– Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

Điều 3 nghị định 139/2016/NĐ-CP:

“Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.”

Điều 4:

“2. Mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:

a) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;

b) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;

c) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.”

Như vậy, với hoạt động cho thuê nhà của anh/chị, nếu doanh thu một năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Nếu doanh thu một năm trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân với tỷ lệ 5% và thuế giá trị gia tăng với tỷ lệ 5%. Hợp đồng cho thuê nhà giữa anh/chị với bên A, và hợp đồng cho thuê lại giữa bên A với bên B là hai hợp đồng tách biệt nhau, đều phải có trách nhiệm kê khai, nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng (nếu có phát sinh). 

Đối với hợp đồng cho thuê nhà giữa anh/chị với bên A, cá nhân anh/chị là người trực tiếp kê khai và nộp thuế, hoặc bên  A khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng cho thuê nhà có thỏa thuận bên thuê (tức bên A) là người nộp thuế. Đối với hợp đồng cho thuê lại nhà giữa bên A với bên B, bên B là người trực tiếp kê khai và nộp thuế, hoặc bên B khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng cho thuê nhà có thỏa thuận bên thuê (tức bên B) là người nộp thuế. 

Trên đây là một số khía cạnh liên quan đến thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà. Luật Rong Ba hy vọng bài viết trên đã có thể giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn phần nào về thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tiến hành áp dụng pháp luật vào giải quyết công việc hoặc những tình huống phát sinh trong cuộc sống hàng ngày, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.                   

Recommended For You

About the Author:

Hotline: 0967 741 035
Tư Vấn Online
Gọi: 0967 741 035