Việc xác lập quan hệ mua bán bằng hình thức vi bằng do các tổ chức thừa phát lại thực hiện là hình thức người mua bán đất tham gia giao dịch pháp lý về quyền sử dụng đất và tài sản trên đất khi các thủ tục liên quan đến mua bán không thực hiện được tại các tổ chức hành nghề công chứng.
Vậy thừa phát lại nhà đất được quy định như thế nào. Bài viết về thừa phát lại nhà đất của Công ty Luật Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
CƠ SỞ PHÁP LÝ.
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP
– Bộ luật Dân sự năm 2015
– Đất đai năm 2013
Thừa phát lại là gì? Lập vi bằng Thừa phát lại là gì?
Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP định nghĩa:
Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan
Theo đó, Thừa phát lại là một chức danh chỉ người được bổ nhiệm để tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện và tổ chức thi hành án dân sự.
Trong đó:
Tống đạt là thông báo, giao nhận giấy tờ, hồ sơ, tài liệu do Thừa phát lại thực hiện.
Vi bằng là văn bản ghi lại sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Vi bằng được lập theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức.
Hiện nay, nhiều người biết đến Thừa phát lại thông qua hoạt động lập vi bằng. Đặc biệt là việc lập vi bằng để mua bán đất bởi vi bằng được Thừa phát lại lập dựa theo thực tế chứng kiến, hành vi, sự kiện có thật nên sẽ là một trong những nguồn chứng cứ chính xác để sử dụng khi có tranh chấp.
Khoản 3 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP cũng khẳng định như sau:
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Như vậy, Thừa phát lại là người thực hiện việc tống đạt giấy tờ, tài liệu, hồ sơ do chính Thừa phát lại thực hiện cũng như thực hiện lập vi bằng để ghi nhận lại sự thật thực tế xảy ra khi có yêu cầu của cá nhân, tổ chức.
Khái niệm về Vi bằng và tại sao việc mua bán đất lại được lập dưới hình thức vi bằng.
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm. Sau đó, Thừa phát phải gửi đăng ký tại Sở Tư Pháp thì vi bằng mới hợp lệ.
Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 08/2020/ND-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do văn phòng thừa phát lại lập.
Vi bằng là một dạng văn bản ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại thực hiện.
Mua bán nhà đất được quy định tại Điều 502, Bộ luật Dân sự năm 2015 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải đảm bảo về mặt hình thức là được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, trong nhiều trường hợp các bên cụ thề là bên bán nếu không có đủ các điều kiện được quy định tại Luật đất đai nêu trên như không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên thường lựa chọn hình thức lập văn bản thỏa thuận về việc mua bán đất và lập vi bằng ghi nhận sự kiện hành vi giao nhận tiền thực hiện thỏa thuận mua bán đất đó.
Việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, ký kết hồ sơ, giao nhận giấy tờ, giao nhận thực địa nhà đất giữa các bên.
thừa phát lại nhà đất
Vi bằng do Thừa phát lại lập có giá trị pháp lý như thế nào?
Theo quy định thì:
Vi bằng do Thừa phát lại lập có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện Kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng.
Nội dung quy định trên cũng khá rõ ràng và dễ hiểu. Tuy nhiên tôi vẫn lấy ví dụ cho bạn như thế này: Vẫn là ví dụ về sự kiện giao nhận tiền như trên, nhưng thay vì bạn mời thừa phát lại lập vi bằng, bạn sẽ mời một cá nhân để làm chứng cho việc giao nhận tiền đó.
Sau đó khi không may có tranh chấp xảy ra giữa các bên, một trong các bên nộp đơn khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp đó và có thể tòa án sẽ mời cá nhân đã làm chứng cho việc giao nhận tiền của các bên cung cấp lời khai với tư cách người làm chứng.
Tuy nhiên lời khai của cá nhân này không đương nhiên có giá trị pháp lý của chứng cứ, mà Tòa án sẽ phải tiến hành điều tra, xác minh về tính xác thực của lời khai của cá nhân đó.
Còn đối với Vi bằng do Thừa phát lại lập, thì theo quy định đó chính là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
Thủ tục lập vi bằng về thừa phát lại nhà đất
Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng đến văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng
Thừa phát lại (hoặc Thư ký nghiệp vụ) có thể tiếp nhận nhu cầu của khách hàng nhưng Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm về Vi bằng do mình thực hiện.
Người muốn lập Vi bằng sẽ điền vào Phiếu yêu cầu lập Vi bằng, ký kết hợp đồng dịch vụ về việc lập vi bằng. Văn phòng thừa phát lại sẽ kiểm tra tính hợp pháp của yêu cầu lập Vi bằng.
Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng
Khách hàng sẽ ký vào phiếu thỏa thuận lập Vi bằng, phiếu đảm bảo cho các nội dung sau:
Nội dung cần lập vi bằng
Địa điểm, thời gian lập vi bằng
Chi phí lập vi bằng
Các thỏa thuận khác, nếu có
Người có yêu cầu lập vi bằng sẽ nộp chi phí lập vi bằng cho Thừa phát lại.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng
Để tiến hành lập vi bằng, các bên phải lập Văn bản thỏa thuận về việc mua bán đất trước đối với các nội dung cụ thể mà các bên đã đi đến thống nhất.
Thừa phát lại có quyền yêu cầu người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng nếu thấy cần thiết. Thừa phát lại sẽ ghi nhận sự kiện mà mình chứng kiến một cách khách quan, trung thực.
Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng:
Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại, họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng.
Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm lập vi bằng
Người tham gia khác (nếu có)
Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng
Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận (các nội dung các bên đã thỏa thuận theo văn bản đã được các bên thống nhất trước đó)
Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng
Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và chữ ký của người ị lập vi bằng (như Thư ký Thừa phát lại).
Bước 4: Kết quả thỏa thuận lập vi bằng
Trước khi giao vi bằng, thừa phát lại (hoặc thư ký nghiệp vụ) đề nghị khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng.
Thừa phát lại giao lại cho khách hàng bản chính của vi bằng.
Vi bằng được lập thành 3 bản chính:
Bản giao người yêu cầu.
Bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản.
Vi bằng sẽ là bằng chứng ghi nhận chính xác các thỏa thuận của các bên khi tham gia giao dịch mua bán đất; nhằm phòng tránh những rủi ro pháp lý.
Nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến việc mua bán đất đã yêu cầu Thừa phát lại ghi nhận sự kiện, hành vi bằng việc lập vi bằng thì tài liệu này có giá trị chứng cứ trước Tòa án.
Những rủi ro khi thừa phát lại nhà đất bằng cách lập vi bằng
Thực tế thời gian qua, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ thỏa thuận viết tay, sau đó lập vi bằng ghi nhận sự kiện pháp lý các bên tham gia giao dịch đó. Việc này dẫn tới dẫn nhiều rủi do cho người nhận mua:
Tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan;
Việc lập vi bằng chỉ có tác dụng ghi nhận xác lập sự kiện, hành vi tại thời điểm đó giữa các bên đã ký kết thỏa thuận mua bán nhà đất với nhau và nó chỉ có tác dụng khi hai bên xảy ra tranh chấp về hợp đồng hoàn toàn không phải là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận, do đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc mua bán nhà đất qua hình thức lập vi bằng không được công nhận hợp pháp về mặt thủ tục, không được các cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi người mua thực hiện tiếp các quyền của người sử dụng đất rất khó khăn như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn ..
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về thừa phát lại nhà đất. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về thừa phát lại nhà đất và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
