Ngày nay, căn hộ chung cư là hình thức khá phổ biến ở các tỉnh, thành phố lớn. Việc mua bán căn hộ diễn ra ngày càng nhiều. Tuy nhiên, bạn đã nắm rõ quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa? Bài viết dưới đây của Luật Rong Ba sẽ đưa ra cho bạn những thông tin mà bạn cần.
Căn hộ chung cư là gì?
Theo giải thích tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Điều kiện căn hộ chung cư được phép giao dịch
Điều kiện mua bán căn hộ chung cư được quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, cụ thể như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c. Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a. Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b. Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c. Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ. Nhận thừa kế nhà ở;
e. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật điều kiện mua bán căn hộ chung cư là: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; không bị tranh chấp khiếu nại, đang trong thời hạn sử dụng; không bị kê biên thi hành án, không bị kê biên để đảm bảo thi hành quyết định hành chính; không bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ.
Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định các trường hợp không phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi thực hiện giao dịch mua bán là: khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.
Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về căn hộ chung cư
Căn cứ Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định:
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a. Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b. Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
c. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
d. Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
đ. Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
e. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật muốn chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở các bên tham gia giao dịch có những điều kiện sau:
Thứ nhất: bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở, hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện giao dịch về nhà ở; phải có đủ năng lực hành vi dân sự đối với cá nhân hoặc có tư cách pháp nhân đối với tổ chức.
Thứ hai: bên mua phải có đủ năng lực hành vi dân sự đối với cá nhân, có tư cách pháp nhân đối với tổ chức; đối với cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; đối với tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam về kinh doanh bất động sản.
Mua bán chung cư có cần công chứng hợp đồng không?
Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở thương mại trong đó có nhà chung cư phải thực hiện công chứng, chứng thực ngoại trừ các trường hợp sau đây:
– Mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
– Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
Những trường hợp ngoại lệ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đồng thời, theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thực hiện theo mẫu số 01 ban hành kèm phụ lục Nghị định này.
Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:
Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Trong khi trước đây, quy định cũ tại Điều 6 Nghị định 76/2015/NĐ-CP chỉ đưa ra các loại hợp đồng mẫu và không mang tính chất bắt buộc.
Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư hiện nay?
Trước khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà ở, người dân chuẩn bị hồ sơ, gồm:
– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của căn phòng/phòng công chứng);
– Giấy tờ tuỳ thân, như: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyết định ly hôn đã có hiệu lực pháp luật…
– Sổ hồng (nếu chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) hoặc biên bản bàn giao hoặc các giấy tờ khác có giá trị tương đương;
– Hợp đồng uỷ quyền (nếu có).
Sau đó, người dân đến văn phòng công chứng/phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán chung cư.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có phải theo mẫu bắt buộc không?
Từ ngày 1/3/2022, các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần phải lập theo mẫu (mẫu số 01) và phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Cụ thể, theo Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/1/2012 của Thủ tướng Chính phủ, mua bán căn hộ chung cư là một trong các lĩnh vực phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung tại cơ quan có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Ngày 6/1/2022 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đáng chú ý trong đó quy định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được lập theo Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP (Mẫu số 01). Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/3/2022.
Như vậy, kể từ ngày 1/3/2022, các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần phải lập theo Mẫu số 01 và phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trước khi sử dụng để giao kết với người tiêu dùng.
Đồng thời, theo Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc tuân thủ mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một trong các điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Đối với trường hợp doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước ngày 1/3/2022, trong trường hợp; “Pháp luật thay đổi làm thay đổi nội dung của hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung”, hoặc “Tổ chức, cá nhân kinh doanh thay đổi nội dung hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.” thì phải thực hiện và hoàn thành nghĩa vụ đăng ký lại với cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, với việc phải đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan có thẩm quyền sẽ không còn tình trạng mỗi chủ đầu tư một mẫu hợp đồng khác nhau, tự “cài cắm” điều khoản có lợi cho mình trong đó.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Rong Ba đối với quy định về hợp đồng mua bán căn hộ. Nếu bạn đang gặp khó khăn liên quan đến việc mua bán căn hộ hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với Luật Rong Ba để được tư vấn kịp thời.
