Hiện nay, Việt Nam và các quốc gia trên thế giới đang trong quá trình đẩy mạnh xu hướng hội nhập, mở cửa tạo điều kiện cho các nước giao lưu buôn bán hàng hóa, dịch vụ, đồng thời cũng mở rộng hoạt động du lịch chào đón du khách nước ngoài.

Từ đó, người nước ngoài biết đến Việt Nam nhiều hơn, nhiều người còn có xu hướng, nguyện vọng được sinh sống ở đây.

Kèm theo đó là nhu cầu muốn mua nhà đất ở Việt Nam, có rất nhiều câu hỏi được đặt ra về vấn đề người nước ngoài có được mua đất ở việt nam, có được đứng tên mua đất, nhận chuyển nhượng đất tại Việt Nam.

Bài viết dưới đây của Luật Rong Ba sẽ giải đáp những vấn đề liên quan đến những thắc mắc của quý khách hàng.

Thế nào là người nước ngoài

Theo quy định của Luật Nhập cảnh, xuất cảnh và quá cảnh cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 thì: Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác nhận quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam…”

Hiểu đơn giản người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch.

Người nước ngoài có được mua đất ở Việt Nam không

Theo quy định của pháp luật Việt Nam quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 về người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này bao gồm:

Các tổ chức, cá nhân, cơ quan trong nước theo luật định; ngoài ra còn bao gồm cả những cộng đồng người Việt Nam đang chung sống trong cùng phạm vi cùng một khu vực hoặc những điểm dân cư;

Nếu đất được dùng vào mục đích đáp ứng nhu cầu xây dựng các cơ sở tôn giáo, xây dựng nơi mang tính chất làm nơi để thờ cúng thì các cơ sở tôn giáo cũng thuộc đối tượng được Nhà nước cho phép;

Ngoài các tổ chức trong nước thì Nhà nước Việt Nam cũng cho phép các tổ chức nước ngoài là đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất tuy nhiên phải đi kèm điều kiện tổ chức nước ngoài này phải hoạt động, thực hiện những lĩnh vực có chức năng ngoại giao;

Căn cứ theo Luật quốc tịch số 24/2008/QH12 ngày 13 tháng 11 năm 2008 và Luật quốc tịch số 56/2014/QH13 ngày 24 tháng 06 năm 2014 người mang quốc tịch nước Việt Nam nhưng lại đang sinh sống, ổn định định cư bên nước ngoài thì cũng thuộc đối tượng này;

Các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh hợp pháp theo quy định của pháp luật mà thuộc doanh nghiệp có vốn nước ngoài đầu tư vào, bao gồm cả các doanh nghiệp mà gốc ban đầu là doanh nghiệp của Việt Nam nhưng sau đó lại được các nhà đầu tư bên nước ngoài thu mua lại, mua cổ phần hoặc thông qua sáp nhập theo quy định của luật đầu tư;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi có nhu cầu mua, sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ được áp dụng chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, pháp luật Việt Nam quy định cụ thể tại Điều 8  Luật Nhà ở 2014 :

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu như muốn được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải thuộc đối tượng đáp ứng đủ điều kiện về hai tiêu chí bao gồm: được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam theo quy định của pháp luật và phải sở hữu nhà ở hợp pháp thông qua một trong các hình thức mua, nhận thừa kế, nhận đổi hoặc tặng cho nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân; hoặc giao dịch mua, thuê mua nhà ở thương mại của các tổ chức kinh doanh bất động sản; đối với đất trong sự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Do đó, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng đủ hai điều kiện đã nêu trên thì được phép mua nhà tại Việt Nam thông qua những hình thức đã được quy định của pháp luật.

Liên quan đến quyền sử dụng đất, có thể căn cứ theo Khoản 1 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 : người Việt Nam định cư, sinh sống tại nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, nếu họ thuộc đối tượng đáp ứng đủ điều kiện có quyền sở hữu nhà ở thì được công nhận có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Để xác định quyền lợi của các bên đối với quyền sử dụng đất, pháp luật Việt Nam cũng quy định thêm căn cứ tại Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 như sau:

èNgười Việt Nam định cư, sinh sống ổn định ở nước ngoài hoặc người nước ngoài hoàn toàn không có quốc tịch Việt Nam không nằm trong diện đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, được phép sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất thì người được nhận thừa kế đối tượng là quyền sử dụng đất và các tài sản có liên quan với đất sẽ không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền, tuy nhiên người đó vẫn được phép thực hiện việc tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế trong các trường hợp sau:

– Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền có liên quan thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người đó được công nhận là bên chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì Nhà nước có quy định bắt buộc bên được tặng cho phải đáp ứng điều kiện là đối tượng theo quy định của pháp luật cụ thể tại Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này và các quy định khác có liên quan về nhà ở, người nhận thừa kế trong trường hợp này được công nhận là bên tặng cho;

– Nếu việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất chưa được hợp thành thì người nhận thừa kế vẫn có thể lập hồ sơ theo quy định của pháp luật để nhận thừa kế tại cơ quan, văn phòng đăng ký đất đai để cá nhân, cơ quan có thẩm quyền tiến hành cập nhật, lưu vào sổ địa chính.

Theo căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 thể hiện rõ: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ xin công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc về văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

èTừ những căn cứ trên, có thể đi đến kết luận, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng có sự hạn chế quyền so với người Việt Nam sinh sống trong nước, được thể hiện rõ qua việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ thuộc đối tượng được phép sở hữu, mua nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng được điều kiện về nhập cảnh hợp pháp và có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức cụ thể do luật định.

Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà chỉ được đứng tên mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Quy định mới về người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam

Điều 159, 160, 161 Luật nhà ở năm 2014 quy định rõ về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong đó có quy định nhiều điểm mới đáng chủ ý.

Cụ thể, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài cần phải có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam; được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của luật…

Luật cũng quy định rõ từng trường hợp cụ thể: chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu loại nhà ở thương mạị (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng khu vực, trong từng thời kỳ khác nhau và tại khu vực không bị hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Chỉ được mua không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư thương mại; nếu là nhà ở riêng lẻ (nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề) thì trên một đơn vị hành chính tương đương cấp phường chỉ  được mua và sở hữu không quá 250 căn.

Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam nếu có nhu cầu; đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này.

Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo hướng dẫn của Chính phủ.

Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về người nước ngoài có được mua đất ở việt nam. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tiến hành những thủ tục pháp lý để sở hữu nhà ở tại Việt Nam, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.