LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ ĐẤT ĐAI

Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên thực tế diễn ra phổ biến.

Tuy nhiên có nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất do chưa tìm hiểu rõ các quy định của pháp luật dẫn đến trường hợp chuyển nhượng không phù hợp và gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng.

Một trong số các vấn đề mà mọi người quan tâm là khi đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là vấn đê nộp lệ phí trước bạ đất đai, theo đó, thuế trước bạ hay lệ phí trước bạ đất đai là khoản phí mà người mua phải nộp cho cơ quan thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất trước khi đưa vào sử dụng.

Căn cư pháp lý:

  • Luật thuế thu nhập cá nhân 2007;
  • Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;
  • Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
  • Thông tư 20/2019/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 301/2016/TT-BTC.

1. Chủ thể nộp lệ phí trước bạ đất đai

Theo quy định của pháp luật về đất đai, tại Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ: “Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này”.

Các cá nhân, tổ chức khi đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì chủ sở hữu đất, nhà ở đó phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP. Trong một số trường hợp được loại trừ nộp lệ phí trước bạn quy định tại Điều 9. Theo đó, các trường hợp được miễn trừ như sau:

  1. Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam.
  2. Tài sản (trừ nhà, đất) của tổ chức, cá nhân nước ngoài sau đây:

a) Cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc.

b) Viên chức ngoại giao, viên chức lãnh sự, nhân viên hành chính kỹ thuật của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, thành viên cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hp quốc và thành viên của gia đình họ không phải là công dân Việt Nam hoặc không thường trú tại Việt Nam được Bộ Ngoại giao Việt Nam cấp chứng minh thư ngoại giao hoặc chứng minh thư công vụ.

c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng quy định tại điểm a và b khoản này, nhưng được miễn hoặc không phải nộp lệ phí trước bạ theo các cam kết quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.

Tổ chức, cá nhân đăng kí quyền sử dụng đất, bao gồm đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp đều phải nộp lệ phí trước bạ, chỉ trừ một số trường hợp được miễn. Đây là một loại lệ phí bắt buộc phải nộp khi làm thủ tục đăng kí đất đai.

Trong trường hợp mua bán, chuyển nhượng đất đai: Bên mua hay bên bán phải nộp lệ phí trước bạ? Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Bên cạnh đó, tại Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ (nhà, đất…) phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì người mua phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai và nộp lệ phí trước bạ đất đai.

Việc nộp lệ phí trước bạ phần lớn trên thực tế là do người mua dùng tiền của mình để nộp và là chủ thể phải nộp lệ phí trước bạ đất đai khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Các trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ đất đai

+ Đăng ký cấp mới quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất (sổ đỏ).

+ Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất đã có sổ đỏ.

+ Chuyển nhượng một phần hoặc chia tách một phần đất đã có sổ đỏ.

lệ phí trước bạ đất đai

3. Tính lệ phí trước bạ nhà đất khi chuyển nhượng

Căn cứ tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ; Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ và Thông tư 20/2019/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 301/2016/TT-BTC thì lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = Gía tính lệ phí trước bạ đất đai x 0,5%

Theo đó, mức lệ phí trước bạ mà chủ thể phải đóng nhiều hay ít phụ thuộc vào giá tính lệ phí trước bạ đất đai. Như vậy, có thể hiểu để đóng mức thuế thấp nhất bạn nên lựa chọn ghi nhận giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán công chứng ở mức tương đương với khung giá nhà đất tại địa bàn.

Mức giá nhà ở tại các khu vực như ở Hà Nội, Hồ Chí Minh mức thuế mua bán nhà cũng không hề nhỏ, bởi khi mua bán nhà chung cư, do giá nhà chung cư tính thuế rất cao, do giá thành của các nhà ở, khu chung cư khá đắt đỏ.

a. Lệ phí trước bạ đất đai

 + Gía tính lệ phí trước bạ đất đai là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

+ Gía tính lệ phí trước bạ đất đai theo bảng giá đất = Diện tích đất (m2) x giá một m2 vuông đất theo khung bảng giá (đồng/m2)

+Tính giá tính lệ phí trước bạ đối với đất thuê: Với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành thì: giá tính lệ phí trước bạ đối với đất thuê = (Gía đất tại bảng giá đất x thời gian thuê) / 70 năm

b. Lệ phí trước bạ đối với nhà

Gía tính lệ phí trước bạ nhà = Diện tích nhà chịu lệ phí (m2) x giá một m2 nhà (đồng/ m2) x Tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng còn lại của nhà chụ lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước bán cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND tỉnh, thành.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà.

+ Trường hợp giá nhà, đất ghi trong hợp đồng cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá ghi tại hợp đồng.

c. Các trường hợp không phải nộp thuế chuyển nhượng quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Căn cứ quy định tại Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ và Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

+Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

– Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

* Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

+ Nhà đất đã được cấp GCN chung cho hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.

+ Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ

+  Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất được mua bằng tiền đền bù.

*Lưu ý:

+ Lệ phí trước bạ chuyển nhượng đất nông nghiệp: mức thuế chuyển nhượng là 2%.

+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà trường hợp chuyển nhượng nhà đất do tặng cho = Tổng giá trị bất động sản x 10%.

4. Kê khai và làm thủ tục nộp lệ phí trước bạ

Bên mua chuẩn bị hồ sơ khai nộp lệ phí trước bạ, nộp cùng với hồ sơ khi sang tên Sổ đỏ (thủ tục đăng ký biến động đất đai) và nộp lệ phí theo thông báo của Cơ quan Thuế.

+ Chuẩn bị sơ khai lệ phí trước bạ:

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất theo mẫu

– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.

– Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.

– Bản sao hợp đồng chuyển nhượng.

+ Trình tự thực hiện

– Với hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

– Với tổ chức nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

– Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan Thuế thì phải nộp lệ phí trước bạ.

Đến với Tư vấn Trí Tâm, Qúy khách hàng sẽ được tư vấn về vấn đề liên quan đến lệ phí trước bạ đất đai. Chúng tôi sẽ tư vấn và trợ giúp cho Qúy khách hàng thực hiện thủ tục kê khai và nộp lệ phí trước bạ. Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề về lệ phí trước bạ đất đai, Qúy khách hành vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn: 0397597960 – 0348361026

 

Recommended For You

About the Author: Chu Hiền

Hotline: 19006581
Đặt lịch Tư Vấn
Hotline 24/7: 19006581