Lập vi bằng mua bán đất

lập vi bằng mua bán đất

Mua bán nhà đất bằng giấy tay hoặc lập vi bằng là những sự kiện diễn ra rất nhiều trên thực tế. Vậy việc lập vi bằng hoặc lập hợp đồng tay khi mua bán nhà đất có hợp pháp không và pháp luật hiện hành có quy định như thế nào về vấn đề này.

Vậy lập vi bằng mua bán đất được quy định thế nào. Bài viết về lập vi bằng mua bán đất của Công ty Luật Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.

Vi bằng là gì

Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Vi bằng là một dạng văn bản ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật do cơ quan thừa phát lại thực hiện

Tổng quát về mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự giữa các chủ thể mà một bên là người có quyền sử dụng đất “thổ cư” có mục đích chuyển giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở này cho bên còn lại.

Căn cứ theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 167 Luật Đất đai 2013, giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật.

Điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất.

Mua bán nhà đất bằng giấy tay

Pháp luật không quy định hay giải thích thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nhưng theo cách hiểu phổ biến trên thực tế, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua một hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.

Mua bán nhà đất bằng lập vi bằng

Theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do các văn phòng Thừa phát lại lập.

Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…).

Tính hợp pháp của việc mua bán nhà đất bằng giấy tay

Từ ngày 01/07/2014

Theo Điều 211 Luật Đất đai 2013, ngày 01/07/2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Trong trường hợp không công chứng, chứng thực thì hợp đồng vô hiệu.

Tuy nhiên Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép giao dịch dân sự có sự vi phạm về hình thức có hiệu lực trong trường hợp:

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;

Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch;

Theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, khi chuyển nhượng đất hoặc nhà đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực.

Trước ngày 01/07/2017

Căn cứ theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Như vậy, thống nhất từ các quy định trên, có 02 trường hợp hợp được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay (hợp đồng chuyển nhượng không cần công chứng, chứng thực); tuy nhiên các hợp đồng này đều phải có hiệu lực từ trước ngày 01/07/2014 thì mới coi là hợp pháp.

lập vi bằng mua bán đất

lập vi bằng mua bán đất

Giá trị pháp lý của lập vi bằng mua bán đất

Mua bán nhà đất bằng hình thức lập vi bằng thường diễn ra trên thực tế. Căn cứ khoản 2 Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP thì vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, vi bằng chỉ có tác dụng chỉ ghi nhận vụ giao dịch và chỉ có giá trị làm chứng cứ để tố cáo trong vụ án tranh chấp dân sự. “Căn cứ để thực hiện giao dịch hợp pháp” theo quy định khoản 2 Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP chỉ được hiểu là căn cứ xác minh có giao dịch thực hiện chứ không phải là căn cứ xác minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Trên thực tế, để có thể công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải đạt những điều kiện được nêu tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, tuy nhiên không phải ai cũng đáp ứng đủ các điều kiện có thể chuyển nhượng để được công chứng, chứng thực.

Do đó, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện hình thức lập vi bằng để mua bán nhà đất và cách lập vi bằng thường là cơ sở cho nhiều đối tượng xấu lợi dụng nhằm LỪA ĐẢO người dân khi mua bán nhà đất.

Sau ngày 24/02/2020, Nghị định 08/2020/NĐ-CP có hiệu lực sửa đổi, bổ sung lại Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định:

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;

Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật không được lập vi bằng.

Dựa trên những quy định mới, lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực, vi phạm Điều 167 Luật Đất đai 2013 và hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

Thủ tục lập vi bằng mua bán đất

Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng đến văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng

Thừa phát lại (hoặc Thư ký nghiệp vụ) có thể tiếp nhận nhu cầu của khách hàng nhưng Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm về Vi bằng do mình thực hiện.

Người muốn lập Vi bằng sẽ điền vào Phiếu yêu cầu lập Vi bằng. Văn phòng thừa phát lại sẽ kiểm tra tính hợp pháp của yêu cầu lập Vi bằng.

Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng

Khách hàng sẽ ký vào phiếu thỏa thuận lập Vi bằng, phiếu đảm bảo cho các nội dung sau:

– Nội dung cần lập vi bằng

– Địa điểm, thời gian lập vi bằng

– Chi phí lập vi bằng

– Các thỏa thuận khác, nếu có

Người có yêu cầu lập vi bằng sẽ đóng chi phí lập vi bằng cho Thừa phát lại.

Bước 3: Tiến hành lập vi bằng

Thừa phát lại có quyền yêu cầu người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng nếu thấy cần thiết. Thừa phát lại sẽ ghi nhận sự kiện mà mình chứng kiến một cách khách quan, trung thực.

Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng:

+ Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng

+ Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm lập vi bằng

+ Người tham gia khác (nếu có)

+ Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng

+ Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận

+ Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng

+ Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và có thể có chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng

Bước 4: Thanh lý thỏa thuận lập vi bằng

Trước khi giao vi bằng, thừa phát lại (hoặc thư ký nghiệp vụ) đề nghị khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng. Thừa phát lại giao lại cho khách hàng 1 bản chính của vi bằng.

Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư Pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại.

Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện thấy việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập vi bằng theo quy định tại Điều 25 của Nghị định này, vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định tại khoản 4 Điều 26 của Nghị định này.

Việc từ chối phải được thông báo ngay bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.

Vi bằng được lập thành 3 bản chính:

+ Bản giao người yêu cầu.

+ Bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.

+ Bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản.

Vi bằng sẽ là bằng chứng vững chắc bảo vệ nhằm phòng tránh những rủi ro pháp lý. Nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng thì tài liệu này có giá trị chứng cứ trước Tòa án.

Lưu ý: Vi bằng không có giá trị thay thế cho văn bản công chứng. Giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải được công chứng

Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về lập vi bằng mua bán đất. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về lập vi bằng mua bán đất và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.

Recommended For You

About the Author:

Hotline: 0347 362 775
Tư Vấn Online
Gọi: 0347 362 775