Hợp đồng mua bán nhà ở

hợp đồng mua bán nhà ở

Giao dịch về nhà đất ngày càng phổ biến nên nhu cầu tìm hiểu những quy định pháp lý liên quan cũng vì thế mà tăng lên. Vậy, pháp luật quy định như thế nào về hợp đồng mua bán nhà ở. Hãy cùng tìm hiểu với Luật Rong Ba qua bài viết dưới đây.

hợp đồng mua bán nhà ở là gì?

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng.

Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở

Căn cứ Khoản 1 Điều 123, Điều 121 Luật Nhà ở 2014, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm:

– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;

– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

Nội dung này được quy định tại Điều 124 Luật Nhà ở 2014 như sau: giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;

– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở; thời hạn góp vốn;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên;

– Các thỏa thuận khác;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Hợp đồng mua bán nhà ở có phải công chứng không?

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực:

Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014.

Đối với trường hợp này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực:

Pháp luật không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở trong các trường hợp sau đây:

– Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;

– Hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư;

Đối với trường hợp này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

hợp đồng mua bán nhà ở
hợp đồng mua bán nhà ở

Một số loại hình hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay

Mua bán nhà ở có thời hạn

Cũng theo quy định tại Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ. Cụ thể, việc thỏa thuận trên được thực hiện theo quy định tại Điều 7, Điều 8 và Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định và trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác;

Thứ hai, nội dung hợp đồng cần có các nội dung quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP gồm:

– Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở;

– Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở;

– Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua;

– Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu;

Nội dung này được thực hiện theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

+ Nguyên tắc: Việc bàn giao được xử lý theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu;

+ Chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động: nhà ở được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động; trong thời hạn xác định chủ sở hữu nhà ở, cá nhân, tổ chức đang quản lý tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này; việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở;

+ Tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam: chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

Thứ ba, trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua theo quy định Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP;

Thứ tư, trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.

Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Căn cứ Điều 125 Luật Nhà ở 2014, mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được thực hiện như sau:

Thứ nhất, các bên có thể thỏa thuận việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành hoặc các bên có thỏa thuận khác;

Thứ hai, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

Thứ ba, trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.

Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thực hiện mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Thứ nhất, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật;

Thứ ba, trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Mua bán nhà ở đang cho thuê

Việc mua bán nhà ở đang cho thuê thực hiện theo quy định tại Điều 127 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

Mua bán trước nhà ở

Căn cứ Điều 128 Luật Nhà ở 2014, khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó.

Giá mua bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Rong Ba về hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu bạn đang gặp khó khăn về nội dung trên hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với Luật Rong Ba để được tư vấn chi tiết.

Recommended For You

About the Author:

Hotline: 0967 741 035
Tư Vấn Online
Gọi: 0967 741 035