Đặt cọc mua đất nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dưới đây là những điều bạn cần biết về hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai mà Luật Rong Ba tổng hợp.
Thế nào là đặt cọc ?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Trước khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải thỏa thuận, đàm phán về nội dung cơ bản của hợp đồng để chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên có những trường hợp, do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan mà một bên không giao kết hợp đồng. Để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng được thực hiện, các bên thỏa thuận xác lập đặt cọc. Ngoài ra, trong quan hệ hợp đồng song vụ, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên kia, cho nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ.
Tài sản đặt cọc là tiền, kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Vì trong quan hệ đặt cọc thì bên đặt cọc phải giao tái sản cho bên nhận đặt cọc nên tài sản đặt cọc phải là những loại tài sản dễ dàng chuyển giao, bảo quản.
Thông thường đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, cho nên sau khi các bên giao kết hợp đồng thì đặt cọc chấm dứt và tài sản đặt cọc có thể trở thành tài sản thanh toán hợp đồng. Đặt cọc cũng có thể chỉ bảo đảm cho thực hiện hợp đồng nếu sau khi giao kết hợp đồng các bên mới thỏa thuận về đặt cọc. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng.
Như vậy hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai là một loại bảo đảm để các bên thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất đai.
Hợp đồng đặt cọc được thể hiện dưới hình thức nào ?
Hiện nay thì Bộ luật dân sự 2015 không có quy định cụ thể hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện dưới hình thức nào
Thực tế có rất nhiều trường hợp các bên trong quan hệ dân sự tiến hành đặt cọc mà không lập văn bản. Có thể do quen biết, tin tưởng lẫn nhau nên các bên không lập văn bản về việc đặt cọc mà chỉ thỏa thuận bằng miệng. Trong trường hợp này nếu pháp luật yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản thì hợp đồng này sẽ vô hiệu do không tuân thủ về hình thức của giao dịch do pháp luật quy định. Việc Bộ luật dân sự 2015 không quy định hình thức của hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản góp phần bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của các bên.
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.
Một số lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất ?
– Khi mua nhà, đặt cọc không phải là bắt buộc đối với các bên. Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.
– Nếu các bên thỏa thuận đặt cọc thì đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
– Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.
– Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực vì theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Trong Luật đất đai 2013 chỉ quy định công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì sao ?
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:
… nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do đó, bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (nếu đặt cọc là tiền thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc gấp hai lần số tiền đặt cọc trừ trường hợp các bên thỏa thuận trả gấp ba, bốn lần… tiền đặt cọc).
Những cam kết nên có trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên
Theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất muốn chuyển nhượng cần phải có đủ các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
(2) Đất không có tranh chấp.
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, chỉ cần đất có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quyết định của cơ quan thi hành án dân sự thì không thể chuyển nhượng được. Do đó, trước khi đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc trường hợp này.
Tuy nhiên, đất không có tranh chấp thường được hiểu theo hai nghĩa khác nhau:
– Tranh chấp xảy ra trên thực tế nhưng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai: Nếu thuộc trường hợp này thì cơ quan đăng ký đất đai không có căn cứ để từ chối hồ sơ đăng ký sang tên.
Điều này cũng khá dễ hiểu, bởi lẽ nếu công nhận lý do “chỉ vì có tranh chấp xảy ra trên thực tế” nhưng không nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp để từ chối quyền đăng ký sang tên sẽ xảy ra tình trạng người sử dụng đất liền kề hoặc bất kỳ người sử dụng đất nào “lợi dụng” lý do đất có tranh chấp để ngăn cản người sử dụng đất hợp pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.
– Có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai: Nếu thuộc trường hợp này thì cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ để không thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng cho đến khi quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực.
Tóm lại, bên đặt cọc cần đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đồng thời, nên hiểu đất có tranh chấp ở đây là trường hợp một trong các bên tranh chấp đã nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Đất không thuộc quy hoạch
Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, đất trong diện quy hoạch gồm hai trường hợp:
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho,…) nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Có thể thấy, nếu chưa bị thu hồi thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho nhưng sẽ khó thực hiện và “giá trị” thửa đất bị giảm đi rất nhiều.
Do vậy, để tránh rủi ro khi nhận chuyển nhượng thì bên đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc quy hoạch.
Tuy nhiên, các bên cũng cần lưu ý có những trường hợp đất thuộc quy hoạch nhưng bản thân bên nhận đặt cọc cũng không biết thông tin này. Do đó, nếu không may mà đất thuộc quy hoạch thì nên thỏa thuận trả lại tiền đặt cọc để thể hiện thiện chí của các bên thay vì yêu cầu phạt vi phạm.
Đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp
Đất muốn chuyển nhượng thì một trong những điều kiện đầu tiên là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
Hiện nay có không ít trường hợp sử dụng Giấy chứng nhận giả để lừa đảo. Do vậy, nhằm loại trừ rủi ro cần yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết có Giấy chứng nhận hợp pháp. Nếu sử dụng Giấy chứng nhận giả thì có thể đưa điều khoản phạt vi phạm khi đặt cọc.
Đất đang không thế chấp tại bất kỳ đâu
Hiện nay, người nhận thế chấp không chỉ có ngân hàng mà cá nhân hoặc tổ chức tài chính,… đều có quyền nhận thế chấp nếu có đủ điều kiện. Đồng thời, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (theo khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015).
Mặc dù vậy, hầu hết ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp họ không đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho.
Do đó, khi đặt cọc phải yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết đất không phải là tài sản thế chấp, trừ trường hợp thế chấp nhưng được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho,…
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Rong Ba về hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai. Hy vọng qua bài viết, bạn sẽ có được những thông tin hữu ích và kinh nghiệm khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai để tránh những tổn thất không đáng có.
