Hình thức lập vi bằng

hình thức lập vi bằng

Vi bằng và lập vi bằng gắn liền với hoạt động của Thừa phát lại. Hiểu một cách đơn giản, lập vi bằng là việc Thừa phát lại sử dụng giác quan của mình để ghi nhận lại sự thật khách quan.

Pháp luật hiện hành quy định: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”

Vậy hình thức lập vi bằng được quy định thế nào. Bài viết về hình thức lập vi bằng của Công ty Luật Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.

Vi bằng là gì

Vi bằng và lập vi bằng gắn liền với hoạt động của Thừa phát lại. Việc lập vi bằng hiểu một cách đơn giản là việc mô tả chính xác những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại nhìn thấy, nghe thấy, sờ thấy,…

Hay nói cách khác, lập vi bằng là việc Thừa phát lại sử dụng giác quan của mình để ghi nhận lại sự thật khách quan.

Pháp luật hiện hành quy định: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”.

Quy định hình thức lập vi bằng

Với cách định nghĩa này, vi bằng được lập dùng làm chứng cứ cho tổ chức, cá nhân sử dụng trong xét xử hoặc các quan hệ pháp lý khác và việc lập vi bằng của Thừa phát lại có một số đặc điểm, yêu cầu sau:

Hình thức của vi bằng là văn bản. Văn bản này phải do chính Thừa phát lại lập, họ không được ủy quyền hay nhờ người khác lập và ký tên thay mình trên vi bằng;

Việc lập vi bằng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung của văn bản;

Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Đó là kết quả của quá trình quan sát trực quan và được phản ánh một cách khách quan, trung thực trong một văn bản do Thừa phát lại lập;

Vi bằng do Thừa phát lại lập theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật được dùng làm chứng cứ và có giá trị chứng minh;

Vi bằng có thể được sao chép và được sử dụng làm chứng cứ lâu dài. Việc vào sổ theo dõi, lưu trữ vi bằng phải tuân thủ các quy định về bảo mật và lưu trữ.

hình thức lập vi bằng
hình thức lập vi bằng

Giá trị pháp lý của vi bằng đối với bất động sản

Thực tế cho thấy, giá trị pháp lý về chứng cứ của vi bằng căn cứ vào phạm vi, thẩm quyền, trình tự thủ tục, hình thức và nội dung lập vi bằng của Thừa phát lại có tuân thủ các quy định của pháp luật hay không.

Theo quy định về phạm vi, thẩm quyền, Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại.

Trong đó, đối với bất động sản có hai loại vi bằng cơ bản là vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến bất động sản như ghi nhận việc giao nhận tiền khi mua bán tài sản, ghi nhận việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản, ghi nhận quá trình thực hiện các cam kết, nội dung trong giao dịch bất động sản…

Trong đó, vi bằng ghi nhận hiện trạng chủ yếu thuộc các trường hợp như: ghi nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; ghi nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà; ghi nhận tình trạng nhà khi mua nhà; ghi nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm; ghi nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật….

Ngoài ra, Thừa phát lại có thể tiến hành ghi nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp; ghi nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do người khác gây ra; ghi nhận các sự kiện pháp lý khác theo quy định của pháp luật và một số trường hợp khác theo định hướng của Bộ Tư pháp.

Tuy nhiên, các trường hợp thuộc thẩm quyền của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân có sự chồng chéo về mặt quy định và cách thực hiện không đồng bộ giữa các địa phương.

Quan điểm thứ nhất của đa số các Sở Tư pháp là vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp. Quan điểm thứ hai của Sở Tư pháp một số tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương cho rằng, vi bằng đó liên quan đến “giao dịch bất động sản” là thuộc về thẩm quyền của công chứng, do đó các loại vi bằng này vi phạm thẩm quyền và không chấp nhận đăng ký vi bằng.

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ cách hiểu và thực hiện không đồng nhất giữa Thừa phát lại và cơ quan đăng ký vi bằng là Sở Tư pháp về thẩm quyền lập vi bằng.

Thực tế đang tồn tại rất nhiều vi bằng không được Sở Tư pháp xét duyệt, đăng ký đúng theo quy định. Ví dụ: trường hợp lập vi bằng về việc giao nhận tiền chuyển nhượng bất động sản, vi bằng ghi nhận việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản…

Các trường hợp này không chỉ gây tranh luận giữa Thừa phát lại và cơ quan có thẩm quyền đăng ký vi bằng mà còn để lại nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng như việc làm cho vi bằng không được xem là hợp lệ khi chưa được ghi vào sổ đăng ký của Sở Tư pháp, không còn là chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý.

Dù vậy, vẫn chưa có giải pháp nào để khắc phục, giải quyết có hiệu quả do chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể và cách thực hiện không đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương.

Thực trạng về lập vi bằng, hình thức lập vi bằng và sử dụng vi bằng

Liên quan đến vấn đề nội dung của vi bằng, xuất phát từ mục đích mà cá nhân, tổ chức yêu cầu lập vi bằng mong muốn đạt được, đó có thể là lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà trước khi cho thuê, ghi nhận việc giao kết hợp đồng vay tiền, ghi nhận hiện trạng sạt lở,…

Nội dung lập vi bằng rất phong phú và đa dạng, việc xác định chính xác nội dung lập vi bằng vừa có tác dụng ghi nhận đúng sự kiện, hành vi lập vi bằng vừa có tác dụng dùng làm chứng cứ trong xét xử và cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự khác.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều trường hợp lập vi bằng liên quan đến bất động sản được sử dụng sai tính chất, mục đích, nhằm hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này, vi bằng được sử dụng như một văn bản mang tính chất giao dịch bất động sản khi các giao dịch này không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Nhiều nhất là việc lập vi bằng để ghi nhận nội dung “nhờ người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của người nước ngoài, người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ghi nhận việc chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận hợp pháp, không đủ diện tích tách thửa để chuyển nhượng… và nhiều hình thức khác với mục đích ghi nhận, hợp pháp hóa một sự kiện “mua-bán” xảy ra giữa các bên trong giao dịch bất động sản, không cần quan tâm đến nội dung và hình thức của giao dịch này có trái với quy định của pháp luật hiện hành hay không.

Điều này đã gây hỗn loạn thị trường giao dịch bất động sản, phát sinh tiêu cực, các vụ lừa đảo ngày một tăng lên.

Như trên đã đề cập, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ sử dụng mục đích duy nhất là tạo lập chứng cứ cho tổ chức, cá nhân tùy nghi sử dụng vào mục đích xét xử hoặc các quan hệ pháp lý khác.

Không thể gán ghép cho vi bằng những thuộc tính mà vi bằng không thể có như văn bản công chứng. Mặt khác, Thừa phát lại cũng không phải là cơ quan có thẩm quyền xác định sự kiện, hành vi nào là sự kiện, hành vi trái pháp luật.

Thực tế, một số hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu không đảm bảo hình thức mà Luật quy định, nhưng nếu nhìn nhận dưới góc độ chứng cứ, những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại lập vi bằng có liên quan đến những hợp đồng, giao dịch này lại làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp về sau, hỗ trợ đắc lực cho hoạt động xét xử của Tòa án.

Thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp các bên mua bán nhà bằng “giấy tay” và yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc các bên có giao nhận tiền liên quan đến việc mua bán nhà.

Việc Thừa phát lại lập vi bằng chính là xác nhận việc giao nhận tiền của các bên. Về sau, giao dịch mua bán nhà đất của các bên nếu xảy ra tranh chấp, có thể bị Tòa án tuyên là vô hiệu, nhưng vi bằng của Thừa phát lại có giá trị chứng cứ để chứng minh việc các bên đã có thỏa thuận mua bán, giao nhận tiền, thực hiện hợp đồng, làm cơ sở cho Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu.

Về mặt lý luận, sự phân biệt giữa thẩm quyền, nội dung và giá trị sử dụng của vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực khá rõ ràng, tách bạch.

Việc lập vi bằng của Thừa phát lại hoàn toàn khác với việc chứng nhận văn bản công chứng của Công chứng viên.

Công việc của Công chứng viên là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản và văn bản công chứng có giá trị thi hành đối với các bên tham gia hợp đồng, giao dịch, đối với các loại giao dịch về bất động sản mà pháp luật bắt buộc phải công chứng, chứng thực như chuyển nhượng, thế chấp bất động sản…

Văn bản đã được công chứng, chứng thực buộc bên thứ ba tôn trọng, thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật như quyền đăng ký thế chấp bất động sản, đăng ký chuyển quyền sử dụng, sở hữu bất động sản.

Trong khi đó, công việc của Thừa phát lại là chứng kiến, xác nhận một sự việc là có thật và vi bằng không có giá trị thi hành, chỉ có nội dung thỏa thuận, xác lập giữa các bên trong vi bằng mới có giá trị thực hiện đối với các bên tham gia thỏa thuận, xác lập nội dung hợp đồng, giao dịch được ghi nhận trong vi bằng.

Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập ngoài việc có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, còn là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. 

Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về hình thức lập vi bằng. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về hình thức lập vi bằng và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.

Recommended For You

About the Author:

Hotline: 0347 362 775
Tư Vấn Online
Gọi: 0347 362 775