Hiện nay, nhiều người mua đất vi bằng vì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, muốn tránh thủ tục phức tạp… hoặc cũng có thể do chưa hiểu kỹ về giá trị hình thức văn bản này nên vẫn thực hiện giao dịch.
Tuy nhiên, mua đất vi bằng có xây nhà được không và giá trị của đất vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng thế nào?
Vậy đất vi bằng được quy định thế nào. Bài viết về đất vi bằng của Công ty Luật Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Vi bằng là gì? Giá trị của vi bằng
Theo quy định tại khoản 3, Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP thì khái niệm vi bằng được định nghĩa như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết các vụ án dân sự, hành chính. Đồng thời cũng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Như vậy, vi bằng được lập đúng thẩm quyền, đúng nội dung pháp luật quy định sẽ có giá trị bằng chứng và không bắt buộc phải chứng minh lại khi sử dụng.
Tuy nhiên, vi bằng nhà đất hay đất vi bằng là một hình thức có sự khác biệt so với các loại hình vi bằng thông thường.
Ngoài các quy định chung khi lập vi bằng, vi bằng nhà đất cần tuân theo những quy định riêng khác. Và khi không tuân thủ quy định này vi bằng nhà đất sẽ không có giá trị, không được pháp luật thừa nhận hoặc Thừa phát lại sẽ không chấp nhận lập.
Vi bằng nhà đất có giá trị pháp lý không
Khoản 5 Điều 37 nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như sau:
“Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.
Theo quy định trên việc lập vi bằng nhà đất sẽ bị hạn chế trong một số trường hợp. Và khi cố tình lập vi bằng vi phạm quy định này thì vi bằng nhà đất được lập sẽ không có giá trị.
Tuy nhiên, không phải vì thế mà tất cả các loại vi bằng nhà đất đều không có giá trị. Bên cạnh hợp đồng mua bán các bên có thể lập thêm các vi bằng ghi nhận chắc chắn hơn về mua đất vi bằng, giảm các rủi ro và tranh chấp như:
Lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc;
Lập vi bằng về việc giao nhận tiền, giấy tờ;
Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà đất khi mua bán, khi bàn giao;
Lập vi bằng ghi nhận hành vi vi phạm của các bên khi mua bán nhà đất; …
Như vậy, vi bằng nhà đất có thể dùng làm bằng chứng để ghi nhận chính xác hơn nội dung giao dịch nhưng trong một số trường hợp nếu nội dung được lập vi phạm quy định không được lập vi bằng sẽ khiến văn bản này không có giá trị.
Vì các lý do trên, để đảm bảo quyền lợi của mình người mua đất vi bằng, lập vi bằng nhà đất cần tỉnh táo trong việc lựa chọn hình thức ghi nhận việc mua bán với loại tài sản này.
Mua đất vi bằng có làm sổ được không
Theo quy định tại Điều 8, thông tư số 24/2014/TT-BTNMT người thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ nộp đến cơ quan có thẩm quyền (có thể nộp tại bộ phận một cửa UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện).
Hồ sơ cơ bản gồm: Đơn đăng ký theo mẫu số 04a/ĐK, chứng từ chứng minh về nghĩa vụ tài chính (nếu có) và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Trong đó, các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được sử dụng thường là các giấy tờ do cơ quan nhà nược cấp (quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định giải quyết tranh chấp….), các giấy tờ chứng minh giao dịch (giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho…)… và đặc biệt các quy định này không liệt kê vi bằng nhà đất.
Theo quy định này thì vi bằng không được thừa nhận là một trong các giấy tờ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và tính đến thời điểm hiện tại mua đất vi bằng vẫn không thể hợp thức hóa để cấp sổ.
đất vi bằng
Có được xây nhà với đất vi bằng không
Như chúng tôi đã phân tích, mua đất vi bằng không thể làm sổ được. Quy định pháp luật hiện nay cũng không bắt buộc chỉ có đất đã được cấp sổ mới được phép xây nhà. Vậy những trường hợp đã lỡ đầu tư, mua đất vi bằng có xây nhà được không? Chúng tôi xin giải đáp như sau:
Đối với các thửa đất thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng:
Thông thường, khi xây dựng nhà ở phải bắt buộc có giấy phép xây dựng trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ tại nông thôn mà không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì được miễn giấy phép xây dựng.
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP, giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng có thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ khác tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/07/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận…;
Nếu vẫn cố tình xây dựng khi không có giấy phép thì chủ đất sẽ phải chịu xử phạt hành chính và phá dỡ công trình sai phạm.
Theo quy định này, để xin cấp giấy phép xây dựng không bắt buộc phải có sổ mà có thể sử dụng một số giấy tờ khác.
Tuy nhiên, trong các loại giấy tờ khác này cũng không có xuất hiện vi bằng nhà đất. Do đó, đất vi bằng trong trường hợp này không thể dùng để xây dựng nhà một cách hợp pháp.
Đối với các thửa đất thuộc trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng
Về mặt quy định, các thửa đất loại này không chịu sự ràng buộc về giấy tờ nhưng lại có rủi do về tranh chấp với chủ cũ hoặc bên thứ ba.
Giả dụ, chị H đã mua đất của ông M và xây nhà nhưng lại xuất hiện một người khác cũng có vi bằng mua đất từ ông M.
Khi đó, việc xây dựng sẽ bị đình chỉ nếu đang xây, nếu đã xây dựng xong thì kết quả xấu nhất sau tranh chấp có thể là phải phá hủy công trình để trả lại đất.
Trả lời cho câu hỏi: “Đất vi bằng có xây nhà được không?” các bạn có thể căn cứ vào hai trường hợp nêu trên. Đối với đất thuộc khu vực phải xin giấy phép thì đất vi bằng không được xây nhà, ngược lại trường hợp đất không phải xin giấy phép nếu xây nhà sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn.
Cách xử lý khi đã mua nhà vi bằng, mua đất vi bằng
Dù việc mua nhà, mua đất vi bằng bằng mang theo nhiều vấn đề có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bản thân nhưng nhiều người vẫn thực hiện. Một phần lý do bởi bên bán nhà, đất vi bằng thường đưa ra những mức giá thấp và cam đoan về giá trị cũng như hỗ trợ thủ tục sao này.
Hoặc do các bên có mối quan hệ thân thích nên tin tưởng giao dịch…. Tuy nhiên, sau khi mua đất vi bằng, mua nhà vi bằng người mua mới nhận thấy được những khó khăn khi sở hữu tài sản này.
Mua đất vi bằng đồng nghĩa với chấp nhận rủi ro, để giảm thiểu thiệt hại người có thể tham khảo cách xử lý khi đã mua nhà vi bằng, mua đất vi bằng như sau:
Hủy giao dịch mua bán:
Người mua có thể thỏa thuận với người bán để nhận lại tiền đã giao dịch mua nhà, đất và trả lại tài sản cho bên bán.
Tuy nhiên, việc các bên tự thỏa thuận khó thực hiện. Khi đó, bên mua có thể nhờ pháp luật can thiệp bằng cách khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch mua bán ban đầu.
Chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba:
Trường hợp các bên không tự thỏa thuận để hủy giao dịch và nhận lại tài sản, và việc khởi kiện thực tế không thể diễn ra nhanh chóng.
Khi đó nếu có cơ hội, các bạn nên cân nhắc lựa chọn chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất vi bằng, nhà vi bằng cho bên khác với mức giá hợp lý.
Trường hợp không thể hoặc không muốn thực hiện các phương án trên, người mua chỉ có thể cố gắng khai thác tối đa quyền sử dụng đất, giảm tối đa thiệt hại.
Giải quyết tranh chấp mua nhà vi bằng, mua đất vi bằng
Việc giải quyết tranh chấp có thể được thực hiện thông qua hai hình thức chính là: Thỏa thuận và giải quyết tranh chấp mua nhà vi bằng, mua đất vi bằng tại Tòa án.
Quá trình tự thỏa thuận, thương lượng hiện nay không có quy định bắt buộc về hình thức, trình tự nên các bên có thể tự thực hiện.
Nếu cần Luật sư tư vấn, tham gia đàm phán, thỏa thuận để giải quyết tranh chấp mua bán nhà vi bằng, đất vi bằng các bạn có thể liên hệ theo số hotline để được hỗ trợ.
Nếu không thể tự thỏa thuận giải quyết vấn đề, các bạn cần khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Từ khi bắt đầu thủ tục đến khi kết thúc, các bạn cần thực hiện, tham gia một số giai đoạn gồm:
Bước 1. Chuẩn bị đơn khởi kiện và hồ sơ khởi kiện.
Đơn khởi kiện cần đáp ứng được quy định pháp luật về cả nội dung và hình thức. Bên cạnh đó, các bạn cần chuẩn bị một số giấy tờ nộp kèm theo đơn:
CMND, hộ khẩu người làm đơn bản sao chứng thực;
Vi bằng nhà đất;
Các giấy tờ khác liên quan đến giao dịch (giấy tờ giao nhận, biên lai…).
Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án.
Người khởi kiện có thể lựa chọn nộp hồ sơ thông qua các cách thức sau:
Nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc;
Nộp hồ sơ bằng đường bưu điện;
Nộp hồ thông qua cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Sau khi nộp hồ sơ, Tòa án sẽ kiểm tra hồ sơ của bạn trong thời hạn 08 ngày làm việc và ra một trong các quyết định theo khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Bước 3. Nộp tạm ứng án phí để vụ án được thụ lý.
Sau khi hồ sơ đã được nộp đúng và đầy đủ, bạn sẽ có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự trong 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo về việc nộp tạm ứng án phí.
Để thực hiện việc nộp tiền, bạn cần mang theo thông báo của Tòa án để thực hiện thủ tục tại Cơ quan thi hành hành án dân sự và nhận lại biên lai thu tiền.
Biên lai này phải được nộp cho Tòa án để chứng minh bạn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính làm cơ sở để Tòa án ra thông báo về việc thụ lý vụ án.
Bước 4. Tham gia thủ tục hòa giải tại Tòa án.
Hòa giải là một thủ tục bắt buộc để các bên đưa ra quan điểm, ý kiến và có cơ hội để tự thỏa thuận với nhau. Thông thường, cùng với việc tổ chức hòa giải, các bên cũng sẽ được tham gia Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ.
Bước 5. Tham gia phiên Tòa.
Đây chính là bước cuối cùng để Tòa án có thể đưa ra phán quyết trong vụ việc tranh chấp đất vi bằng, nhà vi bằng.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về đất vi bằng. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về đất vi bằng và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
Recommended For You
