Hiện nay, thực trạng “mua bán” nhà đất đang xảy ra rất nhiều ở các thành phố lớn trên cả nước. Đặc biệt là trong giai đoạn đẩy mạnh đầu tư công của Quốc hội thì việc “mua bán” những mảnh đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang ngày càng phổ biến, điều này là vô cùng rủi ro.

Chính vậy nên nhiều người thường lựa chọn lập vi bằng như là một phương thức hạn chế các rủi ro pháp lý mà mình tham gia. 

Vậy công chứng vi bằng nhà đất được quy định thế nào. Bài viết về công chứng vi bằng nhà đất của Công ty Luật Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.

Vi bằng là gì

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 8.1.2020.

Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của vi bằng. Cụ thể, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.

Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất.

Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Công chứng vi bằng đó có giá trị pháp lý không

Cụ thể, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP Tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định về giá trị pháp lý của vi bằng do thừa phát lại lập như sau:

“Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng.

Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập”.

Điều trên có nghĩa, vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng, là một chứng cứ công nhận có việc mua bán, giao nhận tiền nhà chứ không phải là một thủ tục hành chính để đảm bảo giá trị tài sản.

Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản.

Vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực, công chứng chứng thực việc giao dịch mua bán tài sản.

Tuy nhiên, việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận có giao kết về việc mua bán giữa hai bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra. Việc mua bán vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý nên người dân cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Có thể công chứng vi bằng nhà đất không có sổ đỏ hay không

Cụm từ Công chứng vi bằng hiện nay đang được nhiều người sử dụng trên thực tế. Tuy nhiên, đây không phải thuật ngữ pháp lý.

Hiện nay các đối tượng sử dụng cụm từ này nhằm lừa dối khách hàng về việc “mua bán” nhà đất về giá trị pháp lý của vi bằng.

Về bản chất, việc công chứng và vi bằng là 2 hoạt động hoàn toàn khác nhau do 2 cơ quan khác nhau thực hiện là Thừa phát lại và Công chứng viên. 

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 08/2020/NĐ-CP có quy định: Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Thừa phát lại không được lập vi bằng để mua bán nhà đất. Còn công chứng là việc Công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản.

Có thể thấy, việc Thừa phát lại lập vi bằng trong giao dịch nhà không sổ là để ghi nhận lại hành vi và sự kiện bàn giao tiền cũng như bàn giao nhà của các bên, không có tính xác thực về nội dung của việc giao tiền cũng như giao nhà.

Đối với hoạt động công chứng khi giao dịch nhà đất thì bắt buộc nhà đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau đó công chứng giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng nhà đất để thực hiện giao dịch dân sự này.

Bởi lẽ vậy nên không thể công chứng vi bằng nhà đất không có sổ đỏ. Khi thực hiện giao dịch nhà đất không có sổ đỏ thì chỉ có thể lập vi bằng để ghi nhận lại sự kiện, hành vi như bàn giao tiền, giao nhận nhà của các bên để có thể bảo đảm được quyền lợi của các bên khi xảy ra tranh chấp về mảnh đất đó.

Lợi ích của việc lập vi bằng nhà đất không có sổ đỏ

Khi xảy ra tranh chấp, người giao nhận tiền không thể chối cãi rằng chữ ký, nét chữ không phải của mình bởi vì Thừa phát lại đã kiểm tra giấy tờ tuỳ thân của các bên và hình ảnh giao nhận tiền kèm theo.

Người lập vi bằng cũng không phải lo lắng khi Thừa phát lại đã lập vi bằng, chứng kiến cho mình mà sau đó bị chết, mất tích hoặc mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, bởi kể từ thời điểm vi bằng được xác lập, được Thừa phát lại đăng ký tại Sở Tư pháp thì vi bằng đã có giá trị chứng cứ mà không cần phải chứng minh, vi bằng không quy định thời hiệu. Người dân chỉ cần xuất trình vi bằng cho Tòa án để Tòa án làm căn cứ giải quyết vụ việc cho mình mà không cần phải mời Thừa phát lại lên để đối chất.

Trường hợp khách hàng mất văn bản thể hiện việc giao nhận tiền bị mất, thất lạc hoặc hư hỏng bởi Vi bằng do Thừa phát lại lập có đính kèm văn bản nêu rõ số lượng tiền được giao, mục đích giao nhận tiền, bên giao, bên nhận, được lập thành 3 bản.

Ngoài 1 bản do người yêu cầu giữ thì 2 bản còn lại được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại và Sở Tư pháp với chế độ lưu trữ nghiêm ngặt và lưu trữ vô thời hạn.

Trong trường hợp người dân bị mất, thất lạc vi bằng hoặc vi bằng bị hư hỏng thì có thể đến 1 trong 2 cơ quan trên để xin sao vi bằng. Bên cạnh đó, Thừa phát lại còn lưu trữ các văn bản, hình ảnh về vụ việc lập vi bằng dưới dạng file điện tử.

Có nên mua nhà công chứng vi bằng nhà đất không

Trên đây chúng ta đã hiểu khái quát được phần định nghĩa của vi bằng là gì? Sau đây, chúng tôi sẽ đi vào nội dung để trả lời cho câu hỏi có nên mua nhà công chứng vi bằng không?, cụ thể như sau:

Theo quy định tại khoản 3 – Điều 2 – Nghị định số 08 năm 2020 nghị định của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại định nghĩa về vi bằng được định nghĩa

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Mà theo căn cứ theo quy định tại Điều 36 – Nghị định số 08 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của Văn phòng Thừa phát lại cụ thể như sau:

Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

1.Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2.Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản hành chính khác.

3.Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

4.Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

Do đó, hồ sơ vi bằng là một hình thức biên bản do văn phòng thừa phát lại cấp, ghi nhận ngày tháng đó, địa điểm, giữa các bên liên quan có sự việc diễn ra với những cam kết. Vi bằng không có ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu hay quyền sử dụng của các bên.

Những rủi ro khi mua nhà công chứng vi bằng nhà đất

Hình thức mua nhà, đất thông qua vi bằng hiện nay được áp dụng rất nhiều nhưng hình thức này cũng chứa đựng nhiều rủi ro cho người mua nếu áp dụng không đúng hoặc có nhận thức chưa đầy đủ về giá trị của vi bằng. Sau đây là những trường hợp rủi ro thường gặp:

Một nhà bán cho nhiều người: những văn phòng thừa phát lại hiện nay đôi khi còn chưa xác nhận rõ ràng chỉ càn photo giấy tờ nhà thì họ sẵn sàng lập vi bằng để thu phí.

Bởi vậy, những trường hợp gian dối thường photo giấy tờ nhà ra nhiều bản ròi bán cho nhiều người khác nhau và ôm tiền “cao chạy xa bay”. Cuối cùng dẫn tới nhiều người mua tranh chấp cùng một ngôi nhà.

Người thuê nhà, lấy nhà đi bán: nhiều người vì lợi nhuận trước mắt mà bỏ qua thiệt hại trong tương lai, nên mua nhà giấy tờ tay với giá thấp nhưng cho thuê cũng bằng giá với nhà có sổ đỏ (tỷ suất lợi nhuận cao).

Đó cũng chính là mảnh đất màu mỡ để kẻ gian kiếm tiền, kẻ gian thuê nhà đó và tranh thủ trường hợp chủ nhà không cảnh giác và rao bán với giá rẻ. Nhiều người ham rẻ mà không cần biết tới những giấy tờ, thủ tục…

Nhà ở là tài sản thế chấp tại Ngân hàng: nếu khách hàng mua nhà vào trường hợp này thì nhà ở đang thuộc diện “ba chung” : chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung sổ nhà.

Nên sau khi bán nhà cho nhiều người mua nhà thì người đứng tên trên “sổ hồng chung” mang đi thế chấp tại Ngân hàng, trong trường hợp không có khả năng thanh toán thì Ngân hàng sẽ xiết nợ các căn nhà trên. Như vậy, những người mua nhà bị mất trắng tài sản của mình vào tay Ngân hàng.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về công chứng vi bằng nhà đất. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về công chứng vi bằng nhà đất và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.